Ankara Kira Hukuku Avukatı

A- Kiraya Verenden Kaynaklı Sebeplerle Sona Ermesi:

 

Bu sebepler Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Buna göre;
 

a)Kiraya vereninin ve yakınlarının kiralanana duyduğu gereksinim nedeniyle tahliye davası:
 

Kanunun 350.maddesine göre kiraya verenin, kiralanan şeyi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini; belirli süreli sözleşmelerde belirlenen sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
 

Ancak buradaki gereksinim samimi ve gerçek olmalıdır. Yani sırf kira miktarını daha da yükseltmek veya başkasına kiralamak için tahliye davası açılmışsa burada gerçek ve samimi bir gereksinimden bahsetmek mümkün olmayacaktır. Bununla birlikte kiraya verenin tüzel kişi olması halinde ise tüzel kişi yalnız kendi işyeri ihtiyacı için tahliye talebinde bulunabilir, personeli veya yöneticisi için böyle bir talepte bulunamaz. Ayrıca kiraya verenler paylı mülkiyet ilişkisi içerisinde ise yalnızca paydaşlardan biri tek başına gereksinim nedeniyle bu dava yoluna başvuramayacaktır. Bunun için Türk Borçlar Kanunu’nun 688.maddesine göre pay ve paydaş çoğunluğunun kararı gerekir. Elbirliği halinde mülkiyet var ise de maliklerin tamamının izni veya katılımı ile tahliye davası açmak mümkün olacaktır.

Kiralama Yasağı: Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesinde ise üç yıl süreyle kiralama yasağı düzenlenmiş olup bu yasağa göre Kiraya veren kişi gereksinim amacıyla kira sözleşmesini sona erdirmiş ve kiralananın boşaltılmasını sağlamışsa, haklı bir sebep olmadan, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde kiraya veren eski kiracıya son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak şartıyla tazminat ödenmekle yükümlüdür.

​

b) Yeni malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası:

Kiracı kiralananı kullanırken üçüncü bir kişi kamulaştırma, cebri icra, miras gibi sebeplerle kiralananın yeni maliki olabilir. Bu durumda kanunun 351.maddesinde yeni malikin de eski malik gibi ihtiyaç halinde kira sözleşmesini sona erdirebileceği düzenlenmiştir. Buna göre kiralananın yeni malikinin de kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, bu durumu kiracıya edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde yazılı şekilde bildirmek zorundadır. İhtardan sonra ise kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Ayrıca yeni malik, dilerse ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
 

Kiralama Yasağı: Yeni malik de eski malikte olduğu gibi kiralananı haklı bir sebep olmadan üç yıl süreyle başkasına kiraya veremeyecektir. Aksi halde kiraya veren eski kiracıya son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak şartıyla tazminat ödenmekle yükümlüdür.

​

c)Kiraya Verenin Sözleşmeyi Kiralananı Yeniden inşası veya İmarı Amacıyla Tahliye Davası:

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde kiraya verenin kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla sözleşmeyi nasıl sona erdireceği düzenlenmiştir. Burada önemli olan esaslı bir onarım olması ve kiralananın bu süre zarfında kullanılmasının imkânsız olmasıdır. Bu durumda eğer belirli süreli bir kira sözleşmesi varsa sözleşme süresinin sonunda eğer sözleşme belirsiz süreli ise yine kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 355.maddesine göre kiralanan yeniden inşa veya imar amacıyla boşaltılmış ise yeniden inşası ve imarı gerçekleştirilen kiralananın yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralanmasında eski kiracı öncelik hakkına sahiptir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için kiraya verenin yazılı bildirim yapması ve akabinde eski kiracının bu bildirimi izleyen bir ay içerisinde kullanması gerekir. Ayrıca belirtmek gerekir ki bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe kiralananın üç yıl süreyle başkasına kiralanması söz konusu olamaz. Aksi takdirde kiraya veren eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

 

B-Kira Sözleşmesinin Kiracıdan Kaynaklı Sebeplerle Sona Ermesi:

 

a)Kiracının Boşaltmayı Taahhüt Etmesi:
 

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Boşaltma taahhüdünün geçerliliği yazılı olmaya bağlı olup bu taahhütname, boşaltma taahhüdünü içermelidir. Ayrıca önemli bir nokta vardır ki bu taahhüt kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Sözleşme ile aynı tarihte veya öncesinde verilmiş bir taahhüdün geçerli olması mümkün değildir.
 

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği takdirde kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa bu durumda kiraya veren, kira süresinin ve ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu sebeple tahliye davası açılması için ihtarname yazılı olmak zorunda olduğundan uygulamada kiraya verenler genellikle noter kanalı ile bu ihtarnameyi göndermektedir. Ayrıca ihtarnamede ödenmeyen kira ayları, miktarları ve ödenme gereği belirtilmelidir. Ek olarak ihtarda haklı olunmalıdır. İhtarnamenin usule uygun ve eksizsiz olması için uzman bir kira avukatından destek almanız tavsiye etmekteyiz.

 

c)Kiracının Oturacak Başka Konutunun Olması:
   

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Ancak bu sebeple dava açabilmek için kiraya vereninin böyle bir konutun varlığını bilmemesi gerekir. Böyle bir konutun varlığını bilerek yine de kira sözleşmesi yapan kiraya verenin bu hakkı kullanması mümkün değildir. Kiraya veren burada örtülü bir şekilde tahliye talebinden feragat etmiştir.

 

d) Kiracı Tarafından Kiralananın Başkasına Kiraya Verilmesi:
 

Aksi kira sözleşmesinde kararlaştırılmadığı sürece kiracının kiralanan yerin tamamını veya bir kısmını bir başka kişiye kiralaması, yararlanma hakkını bir başkasına devretmesi ve hatta kiralananı terk ettikten sonra başka bir kişiye işgal ettirmesi mümkün değildir. Aksi takdirde kiraya veren isterse önceden ihtarda bulunarak kiracıya karşı sözleşmeye uymasını isteyip uymadığı takdirde tahliye davası açacağını bildirerek dava açma yoluna başvurabilir veya ihtara gerek kalmadan alt kiracı veya işgalci konumundaki üçüncü kişiye karşı tahliye davası açabilir.